Cuando se recibe un inmueble en herencia, la sensación habitual suele ser de alivio una vez completados los primeros trámites notariales y abonado el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Sin embargo, para muchas familias, la adjudicación de los bienes es únicamente el primer paso de un proceso más amplio: la posterior venta de la propiedad en herencia.
Al plantearse vender un piso heredado, surgen dudas legítimas sobre la carga fiscal que supondrá esa transmisión en la declaración de la Renta. Una creencia frecuente es que los impuestos y desembolsos realizados en el momento de la defunción y la aceptación notarial quedan en el pasado y no tienen incidencia económica posterior. No obstante, la normativa tributaria permite que determinados gastos y tributos satisfechos al heredar se sumen al valor de adquisición del inmueble, lo que puede amortiguar la ganancia patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
En este artículo repasamos qué tributos intervienen en la operación, cómo se calcula el rendimiento patrimonial y de qué manera la plusvalía municipal en Madrid y otros conceptos pueden computarse para optimizar la factura fiscal con total respaldo normativo.
Qué impuestos intervienen en una compraventa de vivienda
La transmisión onerosa de un inmueble genera obligaciones fiscales diferenciadas según la posición de cada una de las partes. No todos los intervinientes asumen los mismos tributos ni las cuantías son idénticas en cada comunidad autónoma o municipio. Conocer el marco general de los impuestos de venta de una propiedad en Madrid y del resto de España permite delimitar qué corresponde al comprador y qué al transmitente.
1. Impuestos del comprador
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Se aplica en la compraventa de viviendas de segunda mano. Es un tributo autonómico cuyo tipo impositivo varía en función de la comunidad en la que radique el bien (en la Comunidad de Madrid, con carácter general, se sitúa en el 6%, con posibles tipos bonificados o reducidos para determinados colectivos).
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y Actos Jurídicos Documentados (AJD): Aplican si la vivienda es de obra nueva transmitida por un promotor. En este escenario, el comprador abona el IVA (habitualmente el 10%) más la cuota gradual de AJD correspondiente a su comunidad.
2. Impuestos del vendedor
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Grava la ganancia o pérdida patrimonial originada por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del bien. Si existe ganancia, esta se integra en la base imponible del ahorro.
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal por venta): Tributo de carácter local devengado por el incremento de valor experimentado por el suelo urbano durante el periodo en que el vendedor fue titular del inmueble.
3. El caso específico del inmueble recibido por herencia
En un inmueble adquirido por título de herencia, convergen dos momentos temporales distintos con regímenes impositivos propios:
- Momento de la adquisición (mortis causa): Los herederos liquidan el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) ante la comunidad autónoma correspondiente y el IIVTNU (plusvalía mortis causa) ante el ayuntamiento donde se ubique el inmueble. En Madrid, el ISD cuenta con importantes bonificaciones para parientes directos (Grupos I y II), pero el trámite de liquidación es obligatorio. Aquí es muy importante tener en cuenta el valor que se le va adjudicar al bien inmueble que se hereda. En muchas ocasiones se le asigna por defecto el valor de referencia catastral que aplica en ese momento. Pero si el objetivo es vender esta propiedad en el corto plazo, esto es un gran error. El valor de referencia catastral en ciudades como Madrid se sitúa siempre por debajo del valor real de mercado. Asignarle el primer valor en la herencia supone ahorrarnos algo en los impuestos al heredar, pero aumentar la ganancia patrimonial que obtendremos posteriormente con la venta.
Como hemos dicho, el ISD está muy bonificado en la Comunidad de Madrid pero el IRPF no. Por lo tanto, no merece la pena ahorrarse unos cientos de euros al aceptar la herencia, para luego tener que abonar muchos miles de euros de más en la Declaración de la Renta posterior a la venta del activo.
- Momento de la venta posterior (ínter vivos): Se genera la obligación de declarar en IRPF la eventual ganancia patrimonial y de abonar la plusvalía municipal correspondiente al periodo transcurrido entre la fecha de adquisición por herencia y la fecha de formalización de la venta.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial al vender un piso heredado
La cuantificación de la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF se rige por lo dispuesto en los artículos 33 y siguientes de la Ley 35/2006 del IRPF (LIRPF). En términos esquemáticos, el resultado fiscal responde a la siguiente fórmula: Ganancia o pérdida patrimonial = Valor de transmisión neto – Valor de adquisición neto
Qué gastos e impuestos pueden formar parte del valor de adquisición
Para conseguir un legítimo ahorro en el IRPF, resulta fundamental computar con exactitud todas las partidas que la ley permite adicionar al valor inicial del inmueble heredado. Todos estos conceptos deben cumplir tres condiciones indispensables: haber sido satisfechos efectivamente por el contribuyente, estar directamente ligados a la adquisición y encontrarse debidamente respaldados mediante factura o justificante oficial.
- Valor a efectos del ISD
- Cuota del ISD satisfecha
- Plusvalía municipal (mortis causa)
- Notaría y Registro de la Propiedad
- Gestoría y asesoría jurídica
- Inversiones y obras de mejora
La plusvalía municipal pagada al heredar puede reducir el IRPF al vender
Existe una confusión técnica recurrente: pensar que la plusvalía municipal abonada al heredar se resta directamente de la cuota final a pagar en la declaración de la Renta. Esto no es así.
El importe satisfecho por el IIVTNU en el momento de la herencia actúa incrementando el valor de adquisición del inmueble. Al ser mayor este valor de adquisición, la diferencia con el precio de venta se reduce, contrayendo la ganancia patrimonial bruta sujeta a tributación.
Comparativa de escenarios fiscales:
- Escenario sin incorporar gastos:
- Ganancia = 250.000 € − 200.000 € = 50.000 €
- Escenario incorporando gastos de adquisición permitidos:
- Valor de adquisición computado = 200.000 € + 5.000 €+ 5.000 € = 210.000 €
- Ganancia patrimonial sujeta = 250.000 € − 210.000 € = 40.000 €
Resultado: La base liquidable sujeta al IRPF disminuye en 10.000 €.
Cómo podemos ayudarte en DE LA MANO
En DE LA MANO entendemos que gestionar un inmueble recibido en herencia suele coincidir con momentos de cambio familiar y decisiones complejas.
Acompañamos a los herederos a lo largo de todo el ciclo de comercialización:
- Analizamos la documentación inicial del inmueble para identificar contingencias registrales o catastrales antes de salir al mercado.
- Diseñamos un plan de comercialización riguroso y transparente enfocado en el mercado residencial de Madrid.
- Recopilamos y ordenamos todos los soportes documentales de la operación para que tu asesor fiscal disponga de los datos exactos a la hora de preparar tu declaración de la Renta.
Aviso informativo: Este artículo tiene finalidad divulgativa e informativa conforme a la normativa vigente. La fiscalidad inmobiliaria presenta particularidades según cada caso y comunidad autónoma, por lo que recomendamos contrastar los cálculos específicos con un asesor fiscal colegiado.
¿Valoras poner en el mercado una propiedad recibida por herencia? Si estás valorando vender un piso heredado en Madrid, podemos estudiar contigo los próximos pasos y planificar la operación de forma segura.
