¿Qué gastos debo asumir al vender mi piso en Madrid?

Vender mi piso en Madrid no sale gratis.

Cualquier ciudadano que tenga los pies en el suelo sabe que la venta de una vivienda conlleva una serie de gastos tanto para quién la vende como para quién la compra, siendo los principales de ellos los impuestos. Sin embargo, es habitual que antes de sacar al mercado un piso en venta en Madrid, yo, como propietario, no haya hecho un estudio de gastos asociados a la operación que pretendo llevar a cabo. Este trabajo previo es fundamental, porque nos va a indicar cuál va a ser el beneficio neto real que voy a obtener al vender mi piso en Madrid y, con esta información, voy a ser capaz de analizar y decidir en qué rango de precios me compensa vender mi piso y por debajo de qué precio no me conviene hacerlo.

Los impuestos que debo pagar al vender mi piso en Madrid.

Como ya hemos indicado, la fiscalidad asociada a la venta de viviendas es el principal gasto que vamos a tener que asumir. Y aquí nos encontramos con tres impuestos principales, dos de ellos municipales y uno estatal. Los que recaudan los ayuntamientos de turno, en este caso el Ayuntamiento de Madrid, son estos:

• El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): a la hora de vender mi piso en Madrid debo transmitirlo al corriente en el pago del IBI. Asimismo, debo saber que el IBI del año en curso me lo van a girar a mí, vendedor, como propietario de la vivienda a 1 de enero, con independencia de la fecha en la que se lleve a cabo la compraventa del piso. Lo normal es que en la Escritura de venta se pacte el prorrateo de este impuesto en base a los días o meses de tenencia del piso de cada parte a lo largo del año.
• El Impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal): este impuesto deberemos liquidarlo en las oficinas de recaudación del Ayuntamiento de Madrid en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la compraventa. Se puede calcular de dos formas: según el método objetivo y según el método directo. El primero se rige por el valor catastral del suelo del inmueble y el segundo por los valores reales de adquisición y venta. En ambos se obtiene una base imponible que deberemos multiplicar por el tipo impositivo de cada municipio. En Madrid, es el 29%. 

Cuando ha pasado un mes y medio desde la operación, pensamos que los gastos asociados a la venta de mi piso en Madrid ya están saldados. Pero nada más lejos de la realidad. Al año siguiente, cuando hagamos la Declaración de la Renta deberemos incluir la transmisión efectuada y tributar por la ganancia patrimonial obtenida, es decir, por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión de la vivienda. Esta cantidad se incluirá en la base imponible del ahorro y deberemos tributar por ella por tramos que van desde el 19% hasta el 28%. 

Muchos clientes mal asesorados piensan que tras liquidar la Plusvalía Municipal el proceso ha terminado y disponen del dinero obtenido con la venta de su piso sin considerar la tributación por IRPF del año siguiente. El resultado suele ser un susto de envergadura al presentar la Declaración de la Renta, cuando no un problema serio de liquidez para asumir las obligaciones fiscales.

Jaime López Rivaya, CEO de DE LA MANO

Todos estos impuestos disponen de exenciones y bonificaciones para ciertos perfiles y casuísticas, siendo el más común de ellos la venta a pérdidas. Pero para conocer el ahorro fiscal concreto de mi caso, deberé contar con la ayuda de un asesor experto.

Otros gastos que debo asumir por vender mi piso en Madrid.

Rendir cuentas ante el fisco no es el único gasto que debo asumir por vender mi piso en Madrid. Los gastos asociados más comunes y que debemos tener en cuenta antes de salir al mercado, son los siguientes:

• Entregar la vivienda libre de cargas: a la hora de formalizar la compraventa es fundamental que se encuentre libre de cargas. Es posible que aún tengamos algunas letras que devolver de la hipoteca que suscribimos al comprar la vivienda, o que figure en la nota simple alguna condición resolutoria, o alguna anotación preventiva de embargo, etc. En todos los casos deberemos considerar los gastos que supone limpiar esas cargas que pueden ir desde pagar el monto y los intereses de la deuda, los gastos por cancelación total del préstamo, los gastos notariales de la Escritura de cancelación de Hipoteca, los aranceles registrales, etc.
• Entregar la vivienda al corriente de pagos: ya hemos hablado del IBI, pero también debemos estar al corriente de pagos con la Comunidad de vecinos, tanto en los gastos de comunidad ordinarios como extraordinarios y debemos demostrarlo con la presentación de un “Certificado de estar al corriente de pagos” firmado por el Administrador de la finca, que tiene un coste económico.
• El certificado energético: para formalizar la venta de mi piso en Madrid, debo obtener antes el Certificado de Eficiencia Energética, elaborado por un técnico cualificado y que también tiene un coste económico.
• Los honorarios de la agencia inmobiliaria: este gasto es optativo, ya que puedo intentar vender mi piso en Madrid de forma particular. Los honorarios de los profesionales inmobiliarios en Madrid suelen moverse entre el 3% y el 5% más IVA del precio final de venta. Este coste puede ser un gasto si el servicio recibido no es de valor, pero puede ser la mejor inversión si elegimos un verdadero profesional inmobiliario para guiarnos y representarnos en este camino, para elaborarnos antes de salir al mercado un plan de marketing y un estudio fiscal personalizado y para defender nuestros intereses en el proceso negociador. Además, debemos recordar que la factura de la inmobiliaria es un gasto deducible para calcular la ganancia patrimonial obtenida, de modo que el peaje fiscal será menor.

Estos son los principales gastos que debo asumir al vender mi piso en Madrid, pero puede haber otros adicionales. Cada caso es un mundo y hay que analizarlo de forma independiente para poder tomar decisiones conscientes e informadas. En DE LA MANO somos expertos en analizar cada situación y desarrollar una estrategia de venta adaptada a cada cliente. Porque no todas las personas son iguales, ni todos los pisos son iguales, ni todas las situaciones personales son las mismas… La respuesta que demos y el plan que desarrollemos también debe ser diferente y adaptado según el caso.

¿Quieres contarnos el tuyo? Si quieres confiar la venta de tu vivienda a verdaderos profesionales que llevan años siguiendo y aprendiendo del mercado de la vivienda en Madrid, contáctanos y déjanos ayudarte.

Jaime López Rivaya, CEO de DE LA MANO

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Autor: Jaime López Rivaya