¿Cómo se encuentra en 2024 el mercado de la vivienda en Madrid?
Todo empezó con el boom inmobiliario.
Oficialmente se suele asociar el año 2008 al crash de la burbuja inmobiliaria que vivió Madrid, pero no fue hasta 2014 cuando los precios del metro cuadrado de vivienda en Madrid tocaron suelo. Fueron años muy duros para el sector y para el conjunto de la ciudadanía, en los que la oferta de vivienda en Madrid superaba ampliamente a la demanda, y en los que esta se encontraba muy endeudada y sin posibilidad de acceder a nueva financiación. Los que pudieron, se pasaron en esos años al mercado del alquiler, un mercado que estaba bastante liberalizado y que gozaba de buena salud, con una oferta abundante y unos precios acordes a la renta disponible de la población madrileña, si bien con un parque bastante anticuado y unos caseros poco profesionalizados.
Los años previos… una montaña rusa.
En marzo de 2019 entró en vigor la reforma de la LAU que protegía los intereses de los arrendatarios y delimitaba las posibilidades de pacto entre las partes en los alquileres de vivienda habitual. Para ese entonces, ya habían entrado en el negocio multitud de fondos e inversores de distinta envergadura y el mundo del turismo tradicional se estaba transformando a ritmo acelerado gracias a plataformas como Airbnb. Todo ello condujo a que buena parte del parque de vivienda en Madrid que se venía destinando al mercado del alquiler residencial estable, se empezase a enfocar a otras formas de arrendamiento más lucrativas y que escapaban al corsé de la LAU, como el alquiler de temporada, el turístico o el de habitaciones.
Dentro del mercado de la vivienda en venta en Madrid, la tendencia desde el abismo de 2014 era de un progresivo pero firme incremento del número de operaciones cerradas anualmente, así como del precio de las mismas. Es más, incluso las grúas, aparcadas durante más de una década, volvían a aparecer paulatinamente en el paisaje de la capital. En ese escenario de aparente estabilización y crecimiento controlado surgió DE LA MANO Servicios Inmobiliarios en enero de 2020.
Pero entonces se produjo el colapso del COVID y todos los esquemas se rompieron. Durante los meses de incertidumbre sobre el destino del mundo, el turismo se paró, los compradores, inversores y estudiantes internacionales dejaron de venir a Madrid y los madrileños, animados por el deseo de espacios abiertos y el boom del teletrabajo, pusieron sus ojos en la sierra y en otras provincias. Por un momento, la demanda de alquiler y compra en la capital parecía desaparecer, salvo en el mercado de la obra nueva, que ofrecía aquello que la nueva mentalidad demandaba.
Pero fue un espejismo y a partir de finales de 2021 la demanda volvió a resurgir con fuerza animada por la financiación más barata que se recuerda. La guerra de Ucrania, la rotura de las cadenas de suministro y las consecuencias de la política fiscal expansionista de los años previos provocaron el aumento de la inflación de forma descontrolada, la contracción progresiva de la oferta y el posterior encarecimiento de la financiación hipotecaria.
La vivienda en Madrid hoy
La llamada Ley de Vivienda aprobada en mayo de 2019 fue la madera, que el fuego de la escasez de oferta de vivienda en Madrid destinada al alquiler, necesitaba para arder descontroladamente. La inseguridad jurídica que la ley ampara para los arrendadores ha hecho que cada vez haya menos pisos en el mercado destinados al alquiler residencial. Y esto se produce en un momento en el que Madrid se ha convertido en un polo de atracción internacional, tanto a nivel de inversión, como de formación, como de estilo de vida. La consecuencia desgraciada es sencilla: cada vez hay menos oferta de vivienda en Madrid destinada al alquiler residencial y cada vez hay mayor demanda de ese tipo de alquiler. Eso hace que actualmente el precio del metro cuadrado en alquiler en la capital esté más caro que nunca, superando los 22 euros por metro cuadrado.
La situación empieza a ser insostenible para el madrileño medio, que se ve obligado a compartir piso por necesidad o a desplazarse a vivir lejos de la capital y de los que han sido sus barrios toda la vida. Jaime López Rivaya, CEO de DE LA MANO
En el mercado de venta de vivienda en Madrid, el panorama a medio plazo parece más alentador, por la cantidad de nuevos desarrollos que se están llevando a cabo en el área metropolitana de la capital. Hablamos del Cañaveral, los Cerros, los Berrocales, los Ahijones, Valdecarros, Madrid Nuevo Norte, la Nueva Centralidad del Este, La Solana de Valdebebas, la Operación Campamento… También por el clima de liberalización de suelos y colaboración público-privada.
Pero a corto plazo, el escenario tampoco es halagüeño, con una oferta muy escasa y una demanda que se prevé creciente a medida que sigan bajando los tipos de interés. En precios nos pasa algo parecido al mercado del alquiler. Nunca antes fue tan caro comprar vivienda en Madrid capital. Hoy el precio medio del metro cuadrado supera los 3.600 euros y mantiene una tendencia de crecimiento en torno al 5% anual. No sabemos lo que nos deparará el futuro, pero si podemos atisbar que no será un escenario cómodo ni asequible.
Si quieres confiar la venta o el alquiler de tu vivienda a verdaderos profesionales que llevan años siguiendo y aprendiendo del mercado de la vivienda en Madrid, contáctanos y déjanos ayudarte.
Jaime López Rivaya, CEO de DE LA MANO
Autor: Jaime López Rivaya
