¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?
Hace unos meses ya escribíamos un post hablando del estado y tendencia del mercado inmobiliario actual. Dada la preocupación general que percibimos en nuestros clientes con la evolución del sector, hemos creído conveniente lanzar un nuevo post que responda a la pregunta del millón: ¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?
¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
Existen muchas definiciones al respecto. En DE LA MANO entendemos que se produce una burbuja cuando los precios de los inmuebles crecen a un ritmo acelerado, sin relación con el resto de los indicadores socioeconómicos y aupado por una actividad especulativa intensa y un desajuste entre oferta y demanda.
La madre de todas las burbujas
Los últimos meses hemos asistido a noticias que siempre ponían en relación los datos del mercado actual con los del llamado boom inmobiliario. Tras casi veinte años, los precios de las viviendas en Madrid han batido los récords de entonces, tanto en compraventa como en alquiler. De igual manera, el número de operaciones de compraventa se encuentra cerca de las cifras de aquellos años locos.
Pero, ¿cómo fue exactamente la burbuja inmobiliaria de hace dos décadas? Básicamente se fundamentó en una actividad constructiva desmesurada, aupada por financiación ilimitada, una oferta de suelo expansiva fruto de recalificaciones apresuradas y una demanda muy pujante motivada por intereses especulativos. El resultado fue que cada año se construían 4 veces más viviendas de las que eran realmente necesarias. Muchas de ellas, además, se financiaban en base a tasaciones infladas. Cuando se demostró la distancia entre oferta y demanda, entre la realidad socio económica general y la del sector inmobiliario y financiero asociado, todo se desmoronó.
La resaca de 2008
La resaca de la burbuja inmobiliaria se plasmó en años de estancamiento constructivo, de caída de precios, de reestructuraciones bancarias y de travesías por el desierto de muchos españoles que tenían activos que valían menos que lo que debían a sus acreedores. Muchos promotores quebraron y muchas constructoras se dirigieron hacia otros mercados. Pero la población española siguió creciendo año a año.
A partir de 2014 el mercado inmobiliario de las grandes capitales empezó a mostrar signos de resurrección, pero la actividad promotora y constructora siguió en mínimos durante una década más.
La actual «burbuja inmobiliaria»
Este desajuste iniciado en 2014 permitió absorber buena parte de los activos construidos durante el boom. Paralelamente, el alquiler empezó a mostrarse como una opción atractiva a ciertos perfiles y los precios paulatinamente empezaron a subir al albur del resurgimiento económico general. Pero esta recuperación progresiva y acorde a la realidad socioeconómica se quebró a raíz de la crisis del COVID 19.
El mercado demostró que ahora era la oferta la que no podía abastecer a la demanda (en 2008 la demanda no podía absorber la oferta). La actividad productora de suelo edificable y la actividad constructora se habían parado en exceso durante demasiados años. Y la nueva regulación post-crisis no ayudaba en nada a agilizar el cambio.
La actual percepción de burbuja inmobiliaria en la sociedad viene dada porque en este último lustro el problema de desajuste entre oferta y demanda ha ido in crescendo. Los precios tanto de venta como de alquiler están subiendo a doble dígito interanual en muchos mercados. Mientras tanto, la inflación general parece estabilizada en el entorno del 2,5% anual.
2008 versus 2025
Si atendemos al aumento exponencial de los precios, al apetito inversor y a la tendencia en el incremento de cierre de operaciones de compraventa e hipotecas, sí encontramos paralelismos entre la situación actual y la vivida en la pasada burbuja inmobiliaria.
Pero si miramos a otros testigos, veremos diferencias sustanciales:
- El sector financiero: actualmente el sector financiero español se encuentra mucho más concentrado y saneado que hace dos décadas. Cuenta con sólidos fondos de garantía y con estudios de riesgo más pormenorizados y exigentes.
- El ámbito promotor: aquí también gozamos de menos y mejores promotores, mucho más profesionalizados y experimentados. Además, están mejor preparados para producir los activos que el mercado realmente demanda.
- La iniciativa privada: a nivel particular, la sociedad se encuentra menos endeudada y goza de más ahorros que hace veinte años.
- Las políticas públicas: la legislación y sobre regulación de los últimos años sólo ha generado inseguridad jurídica y complejidad burocrática. Estos dos ingredientes resultan nefastos para solucionar una crisis de oferta en el sector.
Yo veo la oferta y la demanda en el sector inmobiliario como dos individuos que corren unidos por una cuerda. Cuando van al mismo ritmo, la carrera es cómoda y eficiente para ambos. Pero cuando uno se acelera y el otro se queda atrás, la cuerda se tensa. Y si lo hace demasiado, pueden suceder dos cosas: que el que se había adelantado se vea frenado y el otro le sobrepase por la inercia, o que la cuerda se rompa. El primer escenario sucede con los ciclos naturales del mercado. El segundo sucede cuando explota una burbuja inmobiliaria.
Jaime López Rivaya, CEO de DE LA MANO
Nuestra conclusión
Actualmente estamos cerca de situarnos en un escenario de burbuja inmobiliaria, pero una burbuja de escasez de oferta. En mercados como el madrileño, la atracción de inversores, estudiantes y empresas extranjeras ha hecho que la oferta disponible en ciertos barrios sea abarcada por estos perfiles, hinchando los precios exageradamente. El cliente nacional se ve empujado a la periferia y aquí, por tanto, los precios también suben.
Pero existen brotes verdes. En los próximos años, muchos nuevos desarrollos urbanísticos verán la luz y equilibrarán el desajuste actual entre oferta y demanda. Veremos si el sector público y el financiero están a la altura para ser facilitadores de una transición suave. Solo así aportarán estabilidad al sector y alejarán los fantasmas de una nueva burbuja inmobiliaria.
Sea como fuere, en DE LA MANO seguiremos acompañando a los pequeños propietarios, compradores e inquilinos en el camino de sus objetivos inmobiliarios. Y lo haremos como lo hemos hecho siempre: con honradez, con conocimiento, con personalización y contribuyendo al equilibrio del sector inmobiliario.
Estamos aquí para ayudarte: hola@delamanoinmo.es / 910234154.
Autor: Jaime López Rivaya
