Las diferencias entre el alquiler de temporada y el de vivienda habitual
Ya seas casero o inquilino, muchas veces habrás hablado de alquiler de viviendas de forma genérica, como si sólo existiese una única fórmula y una legalidad general. Pero la realidad es bastante distinta. Existen varios tipos de alquiler: el de vivienda habitual, el de temporada, el turístico, por habitaciones, etc. Cada uno con unos parámetros y unas obligaciones legales y fiscales distintas. Hoy nos vamos a centrar en explicar las diferencias entre el alquiler de temporada y el de vivienda habitual., que son las dos tipologías más comunes en Madrid.
La crisis del alquiler de vivienda habitual.
Actualmente vivimos un momento muy delicado respecto a la oferta disponible de vivienda en alquiler en Madrid. No dejamos de escuchar en los medios que la oferta cada vez se contrae más y que suben los precios. Pero esta realidad, ¿se refiere a todos los tipos de alquileres? La respuesta es que no. Para empezar a definir las diferencias entre el alquiler de temporada y el alquiler de vivienda habitual, debemos distinguir primero entre dos categorías generales más amplias:
• El alquiler de vivienda habitual o larga duración.
• El alquiler para uso distinto a vivienda. Dentro de este último, se engloban los alquileres de vivienda por temporada, por habitaciones, turísticos, de oficina o local comercial, etc. Es decir, todos aquellos en los que el arrendatario o inquilino dispone de una residencia habitual distinta al inmueble que alquila. El problema actual del mercado se centra en la primera categoría, los alquileres de vivienda habitual. Es aquí donde la oferta se ha reducido de forma considerable en los últimos años y la demanda no ha parado de crecer, lo que ha provocado un boom en el incremento de los precios.
El motivo del trasvase del alquiler de vivienda habitual al de temporada.
La escasa oferta de alquiler de vivienda habitual se ha visto compensada por el incremento de la oferta del alquiler de temporada. ¿Por qué? Porque la regulación que atañe a cada tipología de arrendamiento tiene muchas diferencias que hacen que el alquiler de temporada les resulte a los arrendadores más atractivo y más seguro jurídicamente. Y que esta laxitud de la legislación o libertad de pacto entre las partes, les compense, a pesar de tener una fiscalidad más onerosa. Por lo tanto, las diferencias entre el alquiler de temporada y el alquiler de vivienda habitual parten de una diferencia sustancial en el corsé legal de una tipología respecto de la otra. Veámoslo.
Las diferencias entre el alquiler de vivienda habitual y el alquiler de temporada a nivel legal.
La duración de los contratos:
Aunque todos los alquileres se rigen por el clausulado de la LAU, no todos los artículos obligan en todos los casos. Empecemos analizando las diferencias entre el alquiler de vivienda habitual y el de temporada en cuanto a la duración de los mismos:
• La duración de los alquileres de vivienda habitual será por un período libremente pactado por las partes, pero este período se renovará de forma automática hasta que el arrendamiento alcance una duración de cinco años en caso de ser el arrendador persona física y siete años en caso de ser persona jurídica.
• La duración de los alquileres de temporada se suele creer que oscila entre los tres meses y el año, pero realmente puede ser aquella libremente pactada por las partes, siempre que dicho período esté justificado por una necesidad real temporal del arrendatario. Una vez cumplido el plazo, el alquiler queda extinguido automáticamente.
Las garantías iniciales:
Otra de las diferencias entre el alquiler de vivienda habitual y el de temporada afecta a las garantías iniciales:
• La fianza legal en los contratos de vivienda habitual es de una mensualidad de renta y sólo se podrán pedir a mayores dos mensualidades más en concepto de garantía adicional.
• La fianza legal en los contratos de temporada será de dos mensualidades de renta y a mayores se podrán pactar las garantías que acuerden las partes.
El desistimiento anticipado del inquilino:
También existe una diferencia notoria en cuanto al desistimiento anticipado del inquilino:
• En los contratos de vivienda habitual, a partir del sexto mes, el arrendatario puede desistir del contrato con un preaviso de treinta días. El arrendador sólo podrá imponerle una penalización por desistimiento anticipado de una mensualidad por año que reste por cumplir. Para los períodos inferiores al año, se aplicará la parte proporcional.
• En los contratos de temporada, el arrendador puede exigir el cumplimiento íntegro del período acordado o imponer una penalización por desistimiento anticipado discrecional.
Es evidente que desde 2019 se ha legislado en relación a los arrendamientos de viviendas para proteger y favorecer al arrendatario. Esto no tiene por qué ser malo, siempre que se garantice la seguridad jurídica y la rentabilidad razonable del arrendador. El problema de estos últimos años es que se ha legislado asignando al arrendador la responsabilidad y la compensación de la desdicha del arrendatario. Y esto ha generado tal inseguridad jurídica que ha provocado una estampida de propietarios hacia otras formas de rentabilizar su patrimonio inmobiliario.
Jaime López Rivaya, CEO de DE LA MANO
¿Y qué pasa con la actualización de las rentas?:
• En los contratos de vivienda habitual sólo se podrá llevar a cabo la actualización de la renta cuando se cumpla cada plazo pactado y siempre que esté regulado en el contrato de arrendamiento. Dicha actualización estará vinculada al índice de referencia que acaba de crear el INE al efecto, el cuál siempre rondará el 2%.
• En los contratos de temporada, el arrendador podrá actualizar a precio de mercado la renta cada vez que finalice un contrato y vaya a empezar el siguiente. En un mercado como el actual, con incrementos anuales de dos dígitos, la diferencia es muy abultada.
Las diferencias entre el alquiler de vivienda habitual y el alquiler de temporada a nivel fiscal.
Si nos detenemos a analizar el ámbito tributario, comprobaremos que también aquí existen diferencias entre el alquiler de temporada y el de vivienda habitual. En este caso se ha querido promover activamente la puesta en el mercado de alquiler de vivienda habitual por parte de los propietarios de los inmuebles, vía beneficios fiscales. De esta manera, el arrendador que alquile su vivienda por temporada deberá tributar por el 100% del rendimiento neto obtenido, pero si decide alquilarla como vivienda habitual sólo tributará por la mitad del rendimiento neto. Y esta exención fiscal amplía su porcentaje según se arriende la vivienda a determinados colectivos o en determinadas condiciones propuestas por los organismos públicos.
Esto, que parece una medida inteligente para atraer a propietarios al mercado del alquiler de vivienda habitual, no está teniendo el efecto deseado, porque se ha combinado con normativas que prohíben el lanzamiento de determinados colectivos calificados como vulnerables, en situaciones de morosidad e impagos. Además, el porcentaje general de exención se ha reducido un 10% con la nueva norma.
El panorama en 2025 para los alquileres.
Para atajar la estampida de los últimos años de muchos inmuebles desde el mercado del alquiler de vivienda habitual a los diferentes tipos de alquiler para uso distinto a vivienda, este año se va a imponer un Registro obligatorio para todos los de este último grupo. Con este Registro se pretende perseguir los alquileres no declarados y los falsos alquileres de temporada, firmados para escapar a las tenazas legales del alquiler de vivienda habitual. Es decir, la solución se sigue planteando desde una mayor regulación, fiscalización y persecución de la figura del arrendador. En vez de atraer, perseguir. En vez de motivar, obligar. Veremos qué nos depara este apasionante año.
Si quieres conocer aún más a fondo las diferencias entre el alquiler de temporada y el de vivienda habitual, porque estás pensando en sacar tu piso al mercado, escríbenos a hola@delamanoinmo.es o llámanos al 910234154 y te acompañaremos y asesoraremos para que alcances la máxima rentabilidad de tu patrimonio, sin renunciar a la seguridad jurídica.
Autor: Jaime López Rivaya
